Сегодня я рассмотрю четвертый блок активов в нашем инвестиционном портфеле – инвестиции в реальный сектор. Это блок про инвестиции, которые можно потрогать и ощутить в реальном мире, то, что не скрывается за
котировками на бирже и останется при вас, даже если рухнет вся финансовая система. Вероятность таких событий крайне мала, но очень многие люди не доверяют рынкам и не хотят в них разбираться.
Диверсификация по активам: реальный сектор.
В России большая часть инвесторов стремится вкладывать деньги в реальный сектор экономики. В основном, они покупают недвижимость — как жилую, так и коммерческую. Их можно понять: за последние 25 лет наша страна прошла такое количество экономических потрясений, что люди хотят иметь хоть какую-то точку опоры в своих инвестициях. Наш портфель не будет полным без инструментов, которые не связаны с биржами, пусть даже и глобальными.
К инструментам реального сектора я отношу недвижимость всех видов, все виды бизнеса, которыми вы владеете (те бизнесы, в которых вы принимаете непосредственное участие, и те, в которых получаете доход как инвестор), и которые приобретались не через рыночные инструменты. Кроме того, это могут быть предметы искусства и антиквариата, физическое золото в слитках, монетах или украшениях, а также иные виды активов, которые имеют стоимость и могут быть реализованы без использования рыночных инструментов.
И сегодня мы рассмотрим наилучший способ создания капитала в реальном секторе:
проведение выгодных сделок с недвижимостью, а именно — с новостройками.
Немного теории.
Новостройкой считается любая недвижимость, на которую не получено право собственности. То есть, если дом достроен и вы оформили собственность, то он уже перестает быть новостройкой и будет считаться вторичным рынком жилья, даже если там еще никто не жил. Та же аналогия с машиной, которая выехала из автосалона, только тут недвижимость не теряет в цене так резко, а наоборот, дорожает после получения права собственности.
Мы будем работать по схеме покупки недвижимости в начале строительства или начальном этапе строительства. Почему вообще застройщики продают квартиры дешевле, ведь можно взять больше кредитов в банке, построить на эти деньги и заработать на прибыли? Во-первых, не так просто получить в банке всю необходимую для строительства сумму. Во-вторых, продавать квартиры в начале строительства удобно, потому что снижаются затраты на кредитование, уже получена прибыль, а также можно начать новое строительство.
Жилая недвижимость может быть четырех типов:
+ Квартира в многоквартирном доме – стандартный вариант. Такие новостройки
строятся по 214 федеральному закону (почитайте его на досуге), что защищает вас от обмана со
стороны застройщика.
+ Таунхаусы – тоже могут строиться по 214 ФЗ, что снижает ваши риски.
Собственность на землю также будет долевая, отдельного земельного участка у вас не будет.
+ Коттеджи и загородные дома – эта недвижимость индивидуальная и не
предусматривает долевого участия, поэтому не защищена 214 ФЗ. Это значит, что с
застройщиком вы будете один на одни, земля под домом тоже будет ваша.
+ Апартаменты — на самом деле это нежилое помещение, там нельзя прописаться. Они
продаются в различных бизнес-центрах и других коммерческих зданиях. Нам такие объекты пока
не интересны, так как обычно это недвижимость премиум-класса.
Мы с вами будем работать с многоквартирными домами, так как их в принципе больше (больше выбор объектов), они более ликвидны (больше спрос на них), и по ним есть четкая и отлаженная система работы без больших сюрпризов.
Многоквартирные дома по типу постройки бывают:
+ Панельные – типовая застройка из панельных блоков. Такие дома строятся быстрее,
собираются как конструктор, стоимость таких домов ниже. Есть неровности в стенах, возможны
щели, и хуже теплоизоляция, но при хорошем отоплении это не будет заметно.
+ Монолитные – такие дома заливают бетоном в опалубку, у них нет усадки, ровные
стены и лучшая теплоизоляция. Еще эти дома называют монолитно-кирпичными, так как часть
фасада и стен делают из кирпича.
+ Блочные – имеют те же преимущества, что и монолитные дома, но в дополнение ко
всему там возможна свободная планировка внутри квартиры.
По возрастанию цены идут панельные, монолитные и блочные дома. Сейчас чаще всего новостройки бывают монолитного типа, реже встречаются панельные дома. Хотя застройщики уверяют, что теперь у них современные, качественные панельные дома, но конечная стоимость панельных домов все равно будет немного ниже монолитных. Блочные дома выигрывают за счет возможности свободной планировки, такое жилье обычно уже не эконом-класса.
Новостройки бывают эконом-класса, комфорт-класса, бизнес-класса и класса люкс. Мы будем работать с первыми двумя категориями. Дома бизнес-класса и выше продать значительно сложнее, особенно в кризисные период, а цены на них могут падать значительно больше, чем на эконом-класс.
Очень важно выбирать недвижимость по размеру жилого комплекса, в котором она строится, и наличии инфраструктуры поблизости.
Застройка может быть:
+ Точечная – строительство одного дома в готовом районе, в котором уже есть вся необходимая инфраструктура. Это лучший вариант застройки — такие дома разлетаются как горячие пирожки. Дело в том, что рядом уже есть вся необходимая инфраструктура, а у таких домов нет прямых конкурентов поблизости, что сильно повышает ликвидность.
+ Застройка мини-квартала – это строительство 2-5 домов рядом с уже готовой инфраструктурой больших микрорайонов. Это тоже хороший вариант, так как уже готова инфраструктура, и конкурентов будет немного, а значит, квартиру будет проще продать.
+ Комплексное освоение территории (КОТ) – это застройка огромных микрорайонов, в которых, как правило, еще нет готовой инфраструктуры. Ее застройщики обычно строят в последнюю очередь — детские сады, школы, торговые центры. Такие дома сдаются очередями по 5-6 домов в каждой. Покупать новостройки с целью перепродажи в таких домах можно только до третьей очереди. Дальше будет большое предложение на рынке недвижимости в этом
районе, а значит, ниже цены и меньше ваша прибыль.
Строительство недвижимости проходит через следующие этапы:
+ Покупка или аренда земли под строительство
+ Получение разрешительной документации
+ Старт продаж, нулевой цикл
+ Начало строительства
+ Аккредитация у банков ипотеки
+ Завершение строительства
+ Сдача дома государственной комиссии
+ Подписание акта приемки-передачи квартиры собственниками
+ Выдача ключей
+ Получение собственности на квартиру
Обратите внимание, что после подписания акта приемки квартиры и до момента оформления собственности у нас нет законной возможности продать квартиру, а это значит простой по времени примерно на 6 месяцев. Поэтому выгодно продавать квартиру по переуступке прав требования, согласно договору долевого участия (ДДУ), до подписания акта приемки квартиры.
Ситуация на рынке недвижимости.
В 2014 году ситуация на рынке недвижимости ухудшилась, но не так критично, как могло быть. Государство субсидирует ипотеку в строящихся домах, поэтому спрос на рынке новостроек упал, но не катастрофически, падение было в районе 10%. Строить при этом стали тоже на 10% меньше, поэтому рынок сейчас в балансе.
Большинство игроков на рынке заняли выжидательную позицию. Они ждут стабилизации курса рубля и стоимости нефти. Скорее всего, ждать осталось уже недолго, дешевле недвижимость не станет, тем более в рублях. Вероятно, в 2017 году будет оптимальное время для покупки недвижимости при выполнении нескольких условий. Будет ясна политика Трампа на посту президента США. Если он решит развивать внутреннюю добычу сланцевой нефти в США, то она, как бы это ни было удивительно, начнет расти. Ее добыча невыгодна при цене ниже $50 за баррель, а как мы уже знаем, цены назначаются, а не зависят от рынка. Тогда будет стабилизация и, возможно, небольшое укрепление курса рубля.
Если эти события произойдут, то цены на нефть поползут вверх, у инвесторов появится желание вкладывать, и появится спрос на рынке недвижимости. Надо сказать, что нефть всегда являлась опережающим индикатором для цен на недвижимость. Сравните движения стоимости нефти и недвижимости на графиках ниже.
Правда, похожи? Аналитику по недвижимости я рекомендую смотреть на сайте http://www.irn.ru/, там можно найти много интересных графиков для анализа стоимости недвижимости.
Давайте теперь посмотрим, как менялись цены в рублях:
А это стоимость крупным планом за последние 3 года:
Какие выводы мы можем из этого сделать? Недвижимость сильно потеряла в стоимости относительно доллара. Пока на рынке не наступит стабильность, инвесторы будут держать свой капитал в долларах и не станут инвестировать в недвижимость, просто потому что это невыгодно.
И это мы сейчас говорим не про квалифицированных инвесторов, а про обычных бизнесменов средней руки, которые ничего не смыслят в инвестициях, но у них есть деньги. Также мы видим, что цены на недвижимость в рублях сейчас на том же уровне, что и 3 года назад, то есть до кризиса и обвала рубля. При нормальной ситуации в экономике этот актив пойдет в рост. То есть мы имеем дело с хорошей возможностью, какие рассматривали в активных инвестициях.
Стоит отметить хорошую работу наших властей, которые в непростой ситуации не дали рынку недвижимости совсем рухнуть. Они стимулировали ипотечные займы и не дали поднять по ним ставку даже при резком повышении ставки рефинансирования. Во время кризиса ставки по ипотеке держались в районе 12%, сейчас немного снизились до 11%, тогда как ставка ЦБ поднималась до 17%. Если бы вслед за ней росла ипотека, это прикончило бы наш рынок.
Более 40% сделок с недвижимостью в России сейчас проходит с использованием ипотечных займов, по новостройкам этот процент еще выше. Так что своевременные меры позволили сохранить рынок. Хотя там сейчас спад, но все нормальные застройщики смогли выжить и достраивают свои объекты. Как выбирать застройщиков, мы узнаем чуть позже.
Вот так выглядит изменение цены в зависимости от типа дома и класса объекта недвижимости, заодно посмотрите, какая разница в стоимости.
А вот какая разница в динамике цен между вторичным рынком и новостройками. По графику наверху видно, что новостройки идут куда лучше, и в кризис даже подросли, а вот динамика вторичного жилья оставляет желать лучшего. Рынок вторичного жилья сейчас в состоянии ожидания, там меньше льготных кредитов, поэтому очевидна стагнация рынка.
Давайте отметим основные тенденции и выводы:
+ Большим спросом пользуются квартиры эконом-класса
+ Наиболее актуальны квартиры меньшего метража, особенно студии
+ Больше 40% сделок проходят с привлечением ипотеки
+ Государство вовремя поддержало первичный рынок недвижимости
+ Отсюда и спрос на первичном рынке выше, чем на вторичном
+ Ужесточение законодательной сферы в пользу покупателей квартир
+ Нужно брать объекты с меньшей конкуренцией к моменту постройки
+ Чем меньше в здании этажей, тем лучше
+ Очень важна транспортная доступность и инфраструктура объекта
Сразу отмечу, что стратегия работает только в крупных городах-милионниках, в небольших городах может и не быть роста стоимости недвижимости от момента покупки объекта. Но не расстраивайтесь: даже из другого города вы легко можете покупать недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге, даже ипотечными программами для жителей этих городов сможете пользоваться.
Как правильно рассчитать рентабельность и ликвидность объекта, провести анализ надежности застройщика, провести сделку и подобрать точку для входа + множество других инструментов для инвестирования подробно описаны на 399 страницах моей новой книги «Практическое руководство по инвестициям для простого человека». Оригинальная цена книги – 1490 рублей. Но сейчас Вы можете купить ее со скидкой, всего за 390 рублей!
>>Подробнее про книгу
Комментарии