Слово недвижимость это порой единственное что знают рядовые люди об инвестициях, она безумно популярна в нашей стране, и сейчас пользуется большой популярностью эта тема в кругах инфобизнеса и обучению инвестированию в недвижимость с «нуля». Причем количество тренеров растет в геометрической прогрессии, рассказывают они все примерно одно и тоже. Я специально пишу эту статью, так как ко мне постоянно приходят люди после таких вот курсов по инвестициям в недвижимость.
Вся проблема в том что людям внушают тот факт что инвестировать они смогут с абсолютного нуля и быстро получить хорошие результаты, на практике же оказывается что это не совсем так. Я уже устал слышать эти рассказы и объяснять им что их немного ввели в заблуждение, поэтому расскажу об этом для всех и сразу. Всех кто проходил коучинги по недвижимости очень прошу тоже прочитать эту статью и сказать так ли я все описал. Я сейчас для вас всех бесплатно изложу информацию, которую дают на коучингах по недвижимости (стоит это счастье как правило в районе 30 000 руб.) платно, а сегодня я все вам выдам совершенно безвозмездно, то есть даром. Потому что я лично считаю что продажа всего этого за 30 000 руб. с претензией на инвестирование с нуля ничто иное как издевательство над простыми гражданами.
Недвижимость как объект инвестирования
Сейчас объясню в чем дело, недвижимость на самом деле хороший способ инвестировать свои деньги, она всегда остается с вами и она не может пропасть физически (если только в вашем регионе не начнутся боевые действия и она не попадет под артиллерийский обстрел). Она может приносить стабильный доход от сдачи ее в аренду, если считать в % к стоимости самого объекта недвижимости то доходность получается меньше 10% годовых, что даже меньше банковского депозита. Но есть возможность получить выгоду от роста стоимости самой недвижимости, хотя в последнее время рынок недвижимости не сильно растет (медленнее инфляции, но все-таки растет).
Почему на постсоветском пространстве сложилась такая устойчивая вера в силу недвижимости? Во-первых в силу полной безграмотности населения в финансовых и инвестиционных вопросах, а так же из-за отсутствия полноценной рыночной системы во всех странах бывшего СССР. Люди привыкли никому не верить и предпочитают вкладывать в то что точно будет с ними рядом и не подвластно никаким дефолтам, банковским или рыночным кризисам. С этой точки зрения у недвижимости безусловное выгодное положение — она проста и понятна любому человеку, для этого не нужно иметь высшее экономическое образование и разбираться в сложных материях капитализма. А если учитывать тот факт что еще совсем недавно наш народ учили жить по заветам Ильича и Карла Маркса, то доверия к капитализму и уже тем более понимания этого вопроса в народе вообще нет.
На западе сформирована целая культура рыночных отношений, целые династии уже занимаются делами на бирже и финансовых рынках, подведена законодательная база, которая регулирует все тонкости правовых аспектов работы брокеров и инвестиционных компаний. А у нас даже с налогооблажением до конца разобраться не могут, как вы понимаете эта палка о двух концах. Здесь нужно просто время чтобы воспитать финансовую грамотность среди населения. А пока оборот нашего фондового рынка занимает менее 5% от всего размера ВВП, для сравнения в США эта цифра превышает 70%. В этом есть и плюсы: запомните — никакое падение нашего фондового рынка не принесет никакого видимого ущерба уровню жизни большинства населения, просто потому что они вообще никак не связаны. Проще говоря, вы можете глубоко наплевать на любой кризис (я сейчас не буду расписывать это подробнее, эта тема для другой статьи).
3 класса инвесторов
И вот именно эта ситуация породила любовь наших инвесторов к недвижимости. Все инвесторы делятся на 3 класса:
- Микроинвесторы — капитал от 100$ до 200 000$, первоочередная задача этой группы населения, как пишет Кийосаки, выбраться из «Крысиных гонок», освободить свое время для себя, построив источники пассивного дохода, позволяющие вам прекратить работать на «дядю». Денег у этой категории как правило немного, большинство просто живут от зарплаты до зарплаты и даже если они читали Кийосаки, то применить на практике то что он пишет в России они не в состоянии. Их месячный доход не превышает 300 000 руб., большая часть из которого тратиться сразу же.
- Инвесторы среднего уровня — капитал от 200 000$ до 20 000 000$, вот именно эту категорию людей можно именовать средним классом, именно они и в основном закупают недвижимость и могут иметь в собственности по несколько квартир или даже коммерческих площадей. Вот именно для этой категории действительно крайне полезны коучинги по недвижимости, просто потому что у них уже есть возможность туда инвестировать. Это как правило бизнесмены среднего уровня или топ менеджеры крупных компаний с доходом от 300 000 руб. в месяц. Их основная задача уже обезопасить свои финансовые накопления и сохранить их для своих детей и внуков, в этом плане недвижимость подходит очень даже хорошо.
- Макроинвесторы — капитал от 20 000 000$, на этом уровне деньги вообще перестают иметь значение, тут идет задача реализации своих собственных амбиций и долгосрочных стратегических планов, такие люди имеют уже инвестиции в недвижимость, хорошо разбираются в банковских инструментах, оффшорах, юриспруденции и способах ухода от налогов. Это действительно богатые люди и в недвижимости они уже выбирают крупные проекты коммерческой недвижимости: торговые и офисные центры, создание собственной строительной компании и даже учреждение собственных банков.
Как вы понимаете, абсолютное большинство населения это люди первой категории, таковых более 95%, еще 4 % могут отнести себя к среднему классу, ну и 1% к богачам. Распределение понятно? Что касается недвижимости и инвестиций в нее, то она доступна лишь инвесторам среднего уровня. И эти самые 4% далеко не так мало как вы могли себе это представить, они умудрились сделать так что стоимость однокомнатной квартиры на окраине Москвы равна домику в Испании на берегу моря, я уже молчу о Болгарии, Черногории и других странах балканского полуострова с мягких климатом и теплым морем.
Как вы понимаете рынок недвижимости в нашей стране перекуплен и цены на недвижимость сильно завышены, а фондовый рынок сильно перепродан и сейчас многие наши топовые госкорпорации стоят копейки, но такая ситуация сохранится на рынке еще довольно длительное время, так что спекулятивно заработать на этом вы не сможете, это тренд для инвесторов на длинный срок. Причем фондовый рынок может еще ниже упасть по мере ухудшения отношений с западом, но всем инвесторам на срок от 5 до 10 лет я бы рекомендовал покупать акции крупнейших госкомпаний, особенно те что сейчас под санкциями.
Но вернемся к недвижимости. Ситуация на рынке сложилась так, что простому человеку собрать себе портфель из недвижимости практически нереально, почему так поговорим в следующем разделе.
Чему учат на курсах по инвестированию в недвижимость
Вот тут начинается самое интересное, очень прошу людей, которые проходили подобные курсы оценить правильность изложенного мной материала для того чтобы вы реально поняли что именно этому там и обучают. К концу этого раздела у вас будет четкое понимание того что же такое инвестирование в недвижимость с нуля и насколько большими оказываются такие вот нули. Людям, у которых хватает наглости заявлять что это инвестиции для простого человека с зарплатой в 30 000 руб. в месяц (примерно такая в среднем зарплата у большинства участников коучингов) и брать за эту информацию сумму от 30 000 руб., могу тока пожелать чтобы у них проснулась совесть.
Итак поехали. Для начала дайте разберемся с тем что вам придется усвоить в процессе обучения, а это как минимум 4 профессии:
- Риелтора по покупке/продаже недвижимости и риелтора по сдаче недвижимости в аренду. На самом деле даже это уже 2 профессии, но мы объединим их в одну. Как вы понимаете на первом этапе вас ждет изучение рынка недвижимости в вашем регионе. Если вы считаете что это просто, то вы сильно ошибаетесь, это целая профессия и довольно сложная. Вам нужно усвоить тонкости составления договоров, изучить все цены и все факторы, которые на них влияют. А влияет тут все: удаленность от метро, наличие по близости детских садов, школ и супермаркетов, этажность дома, состояние дома, наличие ТСЖ, соседи, состояние кровли и проводки в здании, подключение к интернету, размеры недвижимости, история ее владельцев, качество воды в здании и много еще факторов, которые могут всплыть совсем неожиданно. Первое что проверяйте это воду и всю проводку. Я уже не пишу о понятных факторах района, этажа расположения квартиры и конечно же размера жилплощади и количества комнат.
- Кредитного брокера, если вы думаете что получить кредит или ипотеку это простая задача, что спешу вас расстроить. Для начала вам вы должны быть старше 23 лет для получения кредита, а так же вы должны иметь подтвержденный доход на постоянном рабочем месте на протяжении 3-х последних лет, причем будет рассматриваться и сфера и компания в которой вы работаете. Например сотрудникам табачных компаний многие банки в принципе не дают кредиты. Учитывается ваше семейное положение и наличие детей (причем дети для банка негативный фактор), очень важную роль играет правильное заполнение заявки. У вас так же обязательно должна быть положительная или хотя бы чистая кредитная история, даже небольшие просрочки по кредитной карте могут сильно испортить вам вашу дальнейшую кредитную жизнь, а иногда это может произойти просто по банковской ошибке. В целом тут очень много подводных камней и дальше мы рассмотрим их чуть подробнее.
- Бригадира ремонтной и строительной бригад, дело в том что сдавать недвижимость в том виде в котором вы ее будет покупать вы не сможете так как в силу размера процентных ставок банков в нашей стране это просто получается убыточно, поэтому мы будем превращать обычные квартиры в студии (помещение с наличием кухонного и ванного блоков), так однокомнатная квартира превращается в 2 студии с общей прихожей. Вам нужно разработать проект перепланировки квартиры еще до ее покупке, уже на стадии выбора жилья вы должны понимать какой ремонт вы тут будете делать. Вам придется сносить и передвигать стены, а так же менять всю проводку и коммуникации. Вам придется разобраться во всех этих вопросах самостоятельно, так как выбор объекта производите вы сами и должны оценивать сложность перепланировки на самом начальном этапе. Причем решения, которые вам придется продумывать не просто как снести и переставить стены и расположить мебель, но и решать вопросы оп всем коммуникациям, которые весьма вероятно придется полностью переделывать и в последствии вам придется следить за выполнением ремонта и качеством проводимых работ и используемых материалов. В общем готовьтесь к изучению ассортимента строительного рынка и профессии сантехника и электрика. Дальше рассмотрим сложность процесса чуть подробнее.
- Ну и наконец непосредственно профессиия инвестора, вам придется просчитать финансовый план, не забыв учесть все мелкие расходы, проанализировать динамику рынка недвижимости в этом районе на ближайшие годы, оценить возможный потенциал роста и социальную картину в районе, а так же понимать будет ли пользоваться спросом аренда жилья даже в условиях возможного экономического кризиса. Рассчитать рентабельность используемого капитала, выбрать подходящее соотношение собственного и заемного капитала, используемого в каждой сделке и еще много других непосредственно инвестиционных нюансов.
Ну как вам первоначальный фронт работ? Звучит не так просто как об этом рассказывают? А это мы еще даже не начали копать глубже. Напомню вам что вы простой человек с небольшим уровнем дохода и постоянной работой, которая требует вашего времени, как правило с понедельника по пятницу с 9 до 18 и еще времени на дорогу до работы и обратно, не забывайте об этом факторе, пожалуйста. Всегда примеряйте к своей жизни все последующие описания процесса инвестирования и смотрите какое влияние они оказывают на уклад вашей повседневной жизни и то чем вам придется жертвовать. Ведь мы же инвесторы и нас в первую очередь интересует пассивный доход, а тут как вы сейчас поймете он далеко не пассивный, а очень даже активный и потребует кучу вашего времени и сил.
Этап 1. Выбор объекта
Итак с чего вы должны будете начать — конечно же с выбора объекта недвижимости. Во-первых составьте для себя четкое понимание того что вам нужно, необходимо учесть факторы расположения, площади и возможности перепланировки. Обращайте внимание на несущие стены, ИХ НЕЛЬЗЯ ТРОГАТЬ!!! Перепланировка не должна включать в себя несущие стены, максимум что можно сделать в несущей стене это дверь, и то на это нужно разрешение. Подберите все свои требования к объекту и начните поиск подходящих объектов недвижимости в интернете и местных печатных изданиях.
Вам придется научится работать с параметрами поиска и тонкой настройки на сайтах объявлений, так как часто тонкая настройка позволяет вам найти объекты, которые не видно при стандартном поиске. Вы должны знать рыночные цены и покупать объекты только ниже рыночной цены. Мы не покупаем никаких объектов по рыночной цене, так как это противоречит позиции инвестора. Только если мы уверены что цена в этом районе будет расти в ближайшее время мы можем купить по рыночной стоимости, но и тут нужно искать минимальные варианты.
Вы должны провести осмотр минимум 60 объектов, удовлетворяющих вашим условиям. Вы должны быть хорошим психологом и продавцом, так как вы должны прощупать контрагентов по сделке и продавить свою цену, чем мягче продавец, тем больше по цене вы сможете его подвинуть. Многие квартиры висят долго по высоким ценам и потом понижают цены, ловите этот момент. Осмотр квартир как правило проходит в рабочее время, напоминаю вам что вы работаете и вам это как минимум неудобно, некоторые можно осмотреть после работы, но даже если вы не работает и все время будете уделять только поиску и осмотру квартир у вас на это уйдет 2 месяца, до тех пор пока вам удастся найти подходящий вариант для покупки.
А вот теперь будем вести учет нескольких факторов — потраченного времени, затраченных усилий и потраченных финансовых средств. На первом этапе поиска от вас потребуется как минимум 2 месяца непрерывной работы по поиску подходящего объекта, навыки ведения переговоров, навыки риелтора, инвестора, строителя и пока начальные знания кредитного брокера. Из финансовых расходов пока тока траты на проезд до этих самых объектов недвижимости.
Этап 2. Покупка недвижимости и оформление кредитов
Второй этап начинается тогда когда вы уже подобрали подходящий объект недвижимости, в лучшем случае у вас на это ушло 2 месяца. А теперь этот объект нужно приобрести, а как гласил коучинг у нас инвестиции с нуля. Ипотеки без первоначального взноса не существует в природе, минимальный размер взноса 10%, но и такой размер взноса будет доступен только единицам с хорошей кредитной историей и хорошей работой. Как правило первоначальный взнос равен 30% от стоимости недвижимости. Если это однокомнатная квартира на окраине Москвы, то она стоит около 5 млн. руб., а 30% это минимум 1,5 млн. руб. А вот теперь задайте себе вопрос: а есть ли у вас эти самые полтора миллиона??
Я думаю что таких денег у большинства простых людей нет, я на вебинарах спрашиваю у кого есть хотя бы 20 000$ накоплений и мне отвечают единицы, из ста человек есть максимум у пяти. Но тут цифра еще выше, а самое главное что потребительских кредитов на эту сумму вам точно не дадут, тут даже вариант с нуля при привлечении потребительского кредита не сработает. Но есть банки в которых можно получить ипотеку при первоначальном взносе от 10%, условия к заемщикам там будет по строже и ставка по кредиты чуть выше, но давайте рассмотрим их.
Итак нам теперь нужно 500 тыс. руб. на первоначальный взнос, как мы выяснили у 5% есть такие накопления и они могут себе это позволить, всем остальным придется брать потребительский кредит. Ставка по потребительскому кредиту для вас будет 23% годовых, максимальный размер такого кредита для заемщика без кредитной истории, но с очень хорошей работой и всеми остальными показателями до 1 млн. руб. Больше в одном банке вам врятли дадут, но вы можете подать заявление сразу в несколько банков и получить несколько кредитов на суммы поменьше. Главное сделать это одновременно, пока данные в БКИ не обновились. Конечно нужно правильно составить все заявления и ответить на все вопросы банковских служащих так, чтобы им понравилось.
Время на получение потребительского кредита как правило около 1 недели. А вот с получением ипотеки проблем будет больше, если вы думаете что ипотека получается за неделю, то вы сильно заблуждаетесь. Просто весь процесс оформления ипотеки займет у вас 2 месяца, а может затянутся и еще больше. Напомню что все это время вы будете платить по взятому потребительскому кредиту, на полмиллиона это порядка 15 тыс. руб. в месяц, но сразу скажу что вам потребуется кредит больше, так как будет еще расходы на оформление ипотеки и проведение ремонта и перепланировки в квартире.
Из чего состоит процесс оформления ипотеки. На первом этапе вы подаете заявление и заполняете все данные о вас, вашей семье и уровне доходов. Наличие супруга с постоянным доходом это плюс, а наличие детей это минус для банка, так как они считаются как иждивенцы и часть вашего дохода уходит на их содержание. При составление анкеты очень важен ваш уровень дохода и его подтверждение. Если вы фрилансер и работаете сами на себя, то кредит вам не светит. Те же проблемы ждут владельцев ИП, у которых нет больших оборотов по безналичному расчету. Так же не любят в банках гендиректоров и владельцев собственных бизнесов, для них кредиты тоже получать сложнее.
Банк считает возможный для вас размер ежемесячной выплаты по кредиту, считает исходя из того сколько вы зарабатываете. Предоставляйте в банк максимальные цифры своего дохода, как правило многие получают деньги в конверте, а не белую зарплату, в этом случае вам нужно предоставить вместе с 2НДФЛ еще и справку о доходах, чтобы банк оценивал ваши реальные доходы. Для получения ипотеки нужно иметь непрерывный рабочий стаж от 2-3 лет, очень важна неприрывность вашей трудовой книжки, так как банку нужно чтобы вы платили постоянно. Ипотека это длительный кредит как правило на 10-20 лет, значит тут имеются как нижний (от 23 лет) так и верхний ограничения по возрасту, нужно чтобы к моменту погашения кредита вы не подошли к пенсионному возрасту. А эти правила уже делают инвестирование в недвижимость непригодной для половины слушателей коучинга.
Скажу вам честно, получить ипотеку смогут в лучшем случае 5-10% участников коучингов по недвижимости, и это уже среди тех кто заплатил за участие, из тех кто ходит на бесплатные вебинары их будет еще меньше. А самое главное давайте произведем подсчет для тех кто собрался инвестировать с нуля на втором этапе уже возникает большая проблема, о которой ни один из организаторов не удосужиться вас предупредить до начала коучинга, у вас просто нет возможности получить 2 кредита сразу — потребительский и ипотечный. Допустим вы неплохо зарабатываете и имеете доход по 2НДФЛ в 70 тыс. руб, таких людей крайне мало, для этого нужно работать в крупной компании на хорошей должности. У многих окладная часть низкая, а зарплата это в основном проценты. Вы взяли потреб. кредит на 500 000 руб. и уже платите 15 000 руб. в месяц, вам придется его еще расшить очень скоро примерно до 30 000 руб. в мес., а это уже практически половина вашей зарплаты, а ипотека на 20 лет (если вам позволяет возраст) будет вам стоить еще около 50 000 руб. в месяц.
Входные параметры для расчета:
Рекомендую использовать кредитные ипотечные калькуляторы, например вот этот http://calculator-ipoteka.ru/calculator.php
Информация для справок:
- Ставки по ипотечным кредитам 11-13%, на практике вы получите только по 13% или даже выше
- Ставки по потребительским кредитам 21-23%, на практике вы получите по 23%
- Чем больше срок ипотеки, тем меньше размер ежемесячной выплаты и больше ваша вероятность выхода в безубыток при итоговом расчете вашего денежного потока
- Потребительские кредиты лучше всего дают в тех банках где ваша компания ведет зарплатный проект, размеры кредита даже в самых лучших условия редко превышают 1,5 млн. руб.
- Лучше всего если у вас есть поручители и вы берете кредит вместе с супругом/супругой
- Лучше всего банки относятся к госслужащим и сотрудникам крупных компаний с «белой» зарплатой
Произвели расчет и поняли что вам не хватает даже всей вашей зарплаты для покрытия этих кредитов, а банки выдадут вам кредит только если все ваши расходы по кредитам и иждивенцам уложатся в 60-65% от размера вашей заработной платы, выплаты по кредитам будут суммироваться, а это значит что одну то ипотеку получить проблемно, а получить вторую практически нереально, а это значит что идея построить инвестиционный портфель из нескольких объектов недвижимости уже похоронена под бетонной банковской плитой. Знаете почему все эти инвесторы в недвижимость ведут коучинги? Потому что они больше зарабатывают на инфобизнесе чем на инвестициях, а на инвестициях они вообще практически ничего не зарабатывают, рентабельность капитала после вычета всех расходов там выходит практически нулевая и это при условии что у них нет потребительских кредитов и первоначальный взнос они вносили из своих денег. С потребительским кредитом невозможно выйти даже в безубыток при сдаче недвижимости в аренду — а значит инвестирование с нуля невозможно в принципе.
Иллюзии начинают развеиваться? Это еще не все, мы только на середине пути. Само оформление ипотеки происходит в несколько этапов, причем довольно продолжительных по времени. Первый как мы уже с вами увидели это оформление и подача вашей заявки, а затем ее рассмотрение в банке. Этот процесс займет 2-3 недели, уже на этом этапе отвалится большая часть желающих. Второй этап состоит в оценке самого объекта недвижимости, тут необходимо загрузить всю информацию по объекту и произвести независимую оценку компаниями аккредитованными в банке, за оценку платите вы и это не так дешево как вам может показаться. Так же нужно оформить 3 страховки, тоже опять таки за ваш счет. Рассмотрение объекта недвижимости займет еще 2-3 недели. И наконец, если все прошло хорошо и все звезды сошлись, то вас выводят на сделку, сама сделка идет 2 недели и проходит как правило через банковскую ячейку.
Итого в лучшем случае вы получите ипотеку и ключи от вашего объекта недвижимости через 2 месяца после того как вы нашли подходящий объект, и абсолютно не факт что за это время ваш объект попросту не перекупит кто-то еще по более выгодной для продавцов цене или напрямую за наличные, если продажа у них срочная. Я представляю ваше разочарование в этом случае, вплоть до оформления сделки продавцы могут так поступить, а вы уже не слабо потратились на оценку и страховку. Общие расходы на ипотеку и сделку у вас будут в районе 200 000 руб. в зависимости от разных факторов. Опять таки эти деньги тоже нужно где-то взять, а это значит что потребительский кредит вам нужен не на 500 000, а уже на 700 000 руб. Но и это еще не все…
Этап 3. Перепланировка и ремонт
Поздравляю вас, вы купили объект недвижимости, в лучшем случае прошло 4 месяца и потрачено 700 000 руб., при этом ни копейки пока не заработано, а выплаты по кредитам уже идут. Тут начинается самая увлекательная часть — ремонт и перепланировка. Уж не знаю насколько вы хорошо знакомы с тонкостями электрики и сантехники, но придется осваивать полностью, так как проводку и коммуникации придется менять кардинально, так как вам из однушки нужно сделать две студии с кухонными и ванно-туалетными блоками.
Нужно нанять бригаду рабочих, дать им проект, который вы разработали (его должны были сделать еще на стадии покупки), руководить и координировать весь процесс, закупать все необходимое для ремонта по самым низким ценам. Хочу напомнить вам что вам еще нужно работать и зарабатывать деньги для оплаты процентов по кредитам на всем протяжении ремонта. Об отпуске и отдыхе вы теперь можете только мечтать, одному богу известно сколько сил и нервов вы потратите на этом деле, но быстрее чем за 2 месяца вы не управитесь. Ремонт будет стоит еще 300 000 руб.
Подводим итоги
А теперь давайте подведем итоги вашего инвестирования. По времени до момента сдачи ваших студий от начала поиска объекта прошло минимум полгода (6 месяцев по нашим расчетам), денег потрачено около миллиона рублей, а вот ваших сил, вашего рабочего времени, здоровья и нервов просто без счета. Зато есть неоспоримые плюсы — вы освоили как минимум еще 4 профессии и ваша ценность на рынке труда возросла, теперь вы гордо можете пойти работать бригадиром на стройку, а всю сантехнику и электрику теперь перебираете с закрытыми глазами.
Ах да, самое то главное, что с деньгами? Мы же этим не из-за повышения квалификации занялись, а для того чтобы построить свою финансовую свободу. Мы с вами уже посчитали что с нуля при использовании потребительского кредита со ставкой в 23% годовых вы уходите в минус и инвестирование на этих условиях невозможно в принципе, так что все их разговоры про инвестирование с нуля чушь. Вам для выхода этого проекта в финальную стадию необходим капитал в 1 млн. руб. А какова же будет рентабельность наших инвестиций?
Сдать одну студию можно примерно за 20 -25 тыс руб. в лучшем случае, у нас их две так что в лучшем случае мы получаем 50 000 руб в мес. дохода. Это при условии что нам не пришлось платить риелтору за помощь в поиске квартирантов и они будут исправно платить. Запомните главное правило — сдавать недвижимость только тому, кто в состоянии сразу заплатить 3 цены: за первый месяц, за последний и еще залог на сохранность вашего имущества. Мы с вами делали расчет ипотеки и там цифры выходили порядка 52 тыс руб., но если пересчитать квартиру чуть дешевле за 4 500 000 руб., то тут уже получается выплата 46 тыс. в мес и это уже реальная возможность для нас с вами заработать.
Но есть еще одна неучтенная проблема — коммунальные платежи, если они остаются на нас то мы уходим в минус. Даже если учесть что коммуналка на съемщике, то наш доход получается всего 4 000 руб. с капитала в миллион рублей. Возможность расширить наш портфель практически отсутствует, так как я описал вам выше механизм выдачи кредита банками. Говорить о какой бы то ни было финансовой свободе в ближайшее время вообще не приходится, в лучшем случае через 20 лет, когда кредит будет выплачен и квартира станет ваша, и то это очень небольшой доход, значительно ниже тех усилий, которые мы к этому приложили.
И что мы получили на практике:
- Минимум полгода активной работы для покупки всего лишь одного объекта недвижимости
- Мы не сможем в ближайшее время увеличить портфель из недвижимости, так как банк не даст нам больше кредитов ввиду ограниченности наших доходов, доходы от сдачи недвижимости в аренду банк учитывать пока не будет
- Головную боль на следующие 20 лет с кредитом и тем что кто-то обязательно должен у нас снимать это жилье
- Невозможно инвестировать в недвижимость с нуля так как проценты по потребительскому кредиту значительно выше, чем по ипотеке и мы уходим в минус
- Необходимо учитывать и контролировать все мелкие расходы по ремонту недвижимости и быть готовым к неоплаченным счетам по коммуналке, если она на жильцах
- Прибыль на вложенный капитал весьма сомнительна, ее может в итоге даже и не быть, необходимо покупать недвижимость по как можно меньшей цене, чтобы хоть что-то заработать, но даже в этом случае она не будет превышать 200$ в месяц при инвестициях в 30 000$
- Сложный процент при инвестировании в недвижимость не работает, так как нет возможности реинвестировать постоянно получаемую прибыль
- Если у вас нет миллиона рублей то даже не начинайте инвестировать в недвижимость
Для сравнения, если бы вы вложили тот же миллион рублей (30 000$), то уже с первого месяца инвестирования в ПАММ счета вы бы получили прибыль от 50 000 руб., которая бы росла каждый месяц и в итоге бы имели вот такую картину через полгода (этот момент когда объект по недвижимости только начал генерировать финансовый поток, если это можно назвать финансовым потоком)
Как реально заработать на недвижимости
Разница налицо. К чему я вообще пишу эту статью? Мне просто очень обидно за простых людей. которым внушают миф о инвестициях в недвижимость. Тема недвижимости превратилась в «священную корову» для малограмотных инвесторов, все слышали что в нее можно инвестировать и поэтому когда у людей появляется возможность все начинают именно с нее, только обычно в нее инвестируют люди с доходом от миллиона рублей в месяц и выше, которые просто покупают квартиры без ипотеки и переделок их в студии и сдают, не особо парясь о доходности на вложенный капитал, для них это просто способ сохранить свои деньги. И я их понимаю, они заняты своим бизнесом и специалисты в нем и у них нет времени влезать в тонкости инвестиционного рынка и искать лучшее применение свои деньгам, нужно просто спасти деньги там где их смогут потом всегда получить дети и внуки, недвижимость никогда не обесценивается в ноль и ее нельзя заморозить как банковский счет.
Но для простого человека с доходом в 50-60 тыс. руб. в месяц это не выход, к финансовой свободе вы тут не придете, это средство сохранения и консервации капитала, но не для его создания с помощью сложного процента. В недвижимость нельзя докладывать по 10-20% от вашего ежемесячного дохода. Просто проанализируйте весь механизм инвестиций в недвижимость, описанный выше и подумайте подходит ли это вам. Очень прошу людей, проходивших коучинги по недвижимости, оценить правильность изложенной информации, в этой статье ее даже больше чем дают на этих коучингах, я просто сразу выдаю подводные камни а не только мотивацию.
Если вы спросите, а как же Закхайм и прочите инвесторы, то во-первых она начинала инвестировать в Европе, где совсем другое законодательство и низкие банковские ставки, и занимается она этим уже более 10 лет, если бы она 10 лет назад начала идти тем же курсом что и я, то сейчас была бы в разы богаче. И взрывной рост ее успехов в недвижимости совпадает с началом публичной деятельности как спикера, все потому что резко выросли ее доходы за счет инфобизнеса и она как инвестор правильно поступает что инвестирует и расширяет свой инвестиционный портфель. С ее возросшими доходами ей стало легче скупать недвижимость, лучшую недвижимость в России она приобретала без использования кредитный средств. И самое главное в недвижимости это не ее ежемесячный доход, а именно хорошая сделка.
Ваша цель купить недвижимость и применить инвесторское видение и продать ее гораздо дороже, именно так делал Кийосаки, именно так делает Закхайм и лучшие ее ученики, но это уже фактически бизнес, а не пассивное инвестирование. Эта деятельность будет занимать все ваше свободное время и этим уже нужно жить. Самое главное здесь разница между покупкой и продажей, вы покупаете чтобы потом выгодно продать, рассчитывать на ежемесячный доход нет смысла. Рекомендую поиграть в «Денежный поток 101» и вы поймете принцип: сначала удачными сделками растите капитал, а потом уже создаете источники пассивного дохода. Понимаете почему тренеров по недвижимости стало так много? Они сначала растят капитал с помощью инфобизнеса, а уже потом создают полноценный инвестиционный портфель.
По настоящему пассивное инвестирование без бизнеса возможно только в работе с ПАММ счетами, только здесь можно не менять уклад вашей жизни и не превращать инвестиции в бизнес. Инвесторы в недвижимость постоянно конкурируют между собой, они не могут все купить одну и туже недвижимость, а хороших сделок на рынке мало, а вы уже поняли что деньги тут делаются именно на хорошей сделке, а не на создании инвест портфеля из недвижимости. А вот тут уже талант нужен и капитал, так как хорошие сделки уходят быстро, а ипотека и банки работают в нашей стране медленно, так что лучше покупать их без использования заемного капитала.
Комментарии